【投资非洲】坦桑尼亚:以保护小农权益为重|中国投资

来源:澎湃新闻·澎湃号·媒体 发布:2020-09-18

  

导 读

  土地属国家所有、政府旗帜鲜明保护小农权益是坦桑尼亚土地政策的最显著特色

  ●坦桑尼亚土地政策

  ●涉农土地风险案例

  ●涉及土地投资风险与规避

  坦桑尼亚土地政策

  根据坦桑尼亚《土地法》相关条款,坦桑尼亚所有土地均属国家所有。

  土地取得方式分三种:政府给予该土地入住权;坦桑尼亚投资中心所拥有衍生权的土地;从私人手上转租的土地。

  土地入住权和衍生权分为短期和长期。长期使用的土地期限为5-99年,可更新,但不超过99年;长期衍生土地和租赁期限通常在5-98年之间。

  无论哪种方式取得土地使用权,每年都需向政府土地管理部门交纳土地租赁费。

  坦桑尼亚大约只有10%的国土面积进行了勘察、制图和颁证。农村土地流转过程分六步,从申请用地到颁证耗时6-12个月或更长,取决于与村级组织的谈判、补偿、土地勘测等。坦桑尼亚采取中央——省(大区)——县(地区)——镇——乡——村——村民小组的治理模式。其中,除了中央政府,县政府、村委会的作用相对突出些。特别是村委会一级,在国家征用土地的过程中,起着举足轻重的作用。一般地,村委会成员占村民比例的1%,重大事项,必须经过村委会讨论通过,否则无法推进。

  坦桑尼亚政府出台政策,自2013年1月始限制投资者租赁使用农业用地的规模。该政策源于坦桑尼亚国内和国际上的批评声,即因为投资者“掠夺土地”,替换了当地农民和社区,挫伤了小农利益,土地冲突事件急剧增多。

  2016年起,坦桑尼亚政府开展土地政策改革,对土地进行核查审计,凡是超过3年未开发、没有任何经济社会效益的土地,将被政府没收并分配给没有土地的人。另外,为保证外国投资者对土地进行实际开发,避免其以投资为借口而进行土地投机,政府严格禁止外国投资者出售其因投资而获得的土地。基于投资从坦桑投资中心(TIC)获得衍生土地的外国投资者,出售土地的行为是违法的。

  总之,土地属国家所有、政府旗帜鲜明保护小农权益是坦桑尼亚土地政策的最显著特色。

  涉农土地风险案例

  以新项目为“由头”的圈地企业被取缔。从2004年至2008年,坦桑尼亚刮起了一阵“柴油树”投资热,圈地规模空前,投资者圈了超过6万公顷土地,但实际开发不足其中的四分之一,且无一成功。2017年6月21日,坦桑尼亚总统马古富力出席中坦合资企业基鲁瓦钢铁厂投产仪式并发表讲话,强调土地不能全部集中使用,必须留出一部分免费提供给农民供其耕作,所有人都应该从土地中受益。

  无地农民对大农场主“占而不用”的土地的索回。莫罗戈罗省基洛萨县莫索韦落镇莫乌咪村属人口大村,多达两万两千多人,周围被众多农场占据,村民拥有的土地面积极为有限。2014年底,莫乌咪村委会改选,候选村主席在竞选时主打“为村民争取土地”牌,2014年10月8日召开村民大会,对周边9个农场约13000公顷土地提出了收回分给村民的诉求,并于2014年11月7日上报给坦桑尼亚土地事务部。坦桑尼亚《每日新闻》2017年8月15日头版报道,总统马古富力收回了位于基洛萨县的14个农场15567.6英亩的土地使用权。

  政府强制收回闲置农场。据坦桑尼亚《公民报》2019年1月15日报道,坦桑尼亚最大的剑麻生产商MELT公司在坦噶省科洛圭县的6个闲置剑麻农场共计12915公顷被政府勒令收回。

  2020年6月28日,马古富力总统巡视坦桑尼亚第一条标准电气化铁路项目进展情况,获悉位于基洛萨县基曼巴镇土地面积两千余公顷的一中资农场多年未得到有效开发,当即下令土地部长责成其于7天之内将该块土地的土地证交给他,他将把土地所有权收回并把土地分给当地村民。

  坦桑尼亚政府承诺的土地无法落实。中国一上市公司于2010年初开始在坦桑尼亚林迪省和莫罗戈罗省申请10万公顷土地,为此该公司选派得力团队常驻坦桑,花费重金多次邀请坦政府相关人士访华,并为目标地区基层政府提供办公、土地勘查等设备,历经数年未能取得土地许可而放弃。

  分析上述案例,从中可以清晰地认识到在坦投资农业涉及的土地风险:一是坦桑尼亚土地的国有性质与私人拥有与使用,政府已经把土地分配给了基层社区和农户,新的投资项目即便获得坦桑尼亚政府承诺提供用地,往往也难以落实。二是投资过程中,很多因素影响项目进展,项目难以按照预期推进,但根据坦法律,项目三年内无进展,坦政府有权收回项目用地,由此造成企业损失。三是对坦当地潜在投资风险掌握不够,对当地法律法规了解不深,增大了投资成本和风险。四是可行性研究不充分,盲目跟风式投资,可能导致项目投资后停产。

  涉及土地投资风险与规避

  对坦桑尼亚相关法律法规的了解与研判。除了《土地法》,还要关注《环保法》、《投资促进法》、《税务条例》等,提前规避法律风险。尽管坦桑尼亚投资中心对获得其“投资优惠证书”的投资者有相关税收优惠政策,但在操作的过程中不尽然,如农用拖车,税务部门认为其“可能会发生商业用途”不应视作农机具免税,从而影响投资收益测算。

  另外,大规模的土地投资,并购现有农场尽管存在复杂的尽职调查,但比起将土地从小规模农户或社区手中集中流转过来,仍要简单得多。

  土地投资者一定要充分认识到依法合规的重要性,充分认识到“企业境外投资一旦发生法律风险,其处理难度往往大于国内处理难度”这一普遍现象,学法、懂法、运用法规,彻底摒弃“海外圈地”和“走上层路线”的惯性思维。

  对项目的充分论证。尽职调查是论证项目的基础,除了对土地权属、使用期限、土地费用缴纳情况等进行充分调查外,对是否涉及相关官司纠纷必须予以重视。市场、物流、设备及原材料的保障、劳动力资源与可利用性(是否有从事农业的意愿、劳动效率、劳动成本等)等要进行切合实际的测算与判断,否则如仅仅从土地租金和劳动力价格判断项目的发展潜力是注定会失败的。

  对获取的土地要按照项目计划书开发。受国内“寸土寸金”惯性思维影响,项目投资方往往重视对土地的占有而忽视投资开发,进而无法给所在国带来就业、税收等利益,给当地政府、媒体以及西方政客留下“圈地”的把柄。

  经营管理团队建设与设备、资金保障。“兵马未动粮草先行”,项目若没有一支合适的团队,临时“拉郎配”组建“草台班子”,没有规范的管理和清晰的目标,是很难保证项目按照预期推进的。同时,资金、设备也要按照项目建议书随之到位,让项目有序推进。

  切实履行企业社会责任,与当地社区形成利益共同体。在投资方履行企业社会责任时,要充分让受益方参与,充分考虑他们真正的诉求,这样,社会责任才能发挥最佳效益。

  重视所在国宗教对农地投资的影响,这涉及雇员劳动、休息时间,节假日以及某些习俗,包括葬礼等。如在坦桑尼亚,穆斯林教徒占比较高,约35%,在斋月,对高强度劳动会受到影响,且斋月与公历无关,而农时是相对固定的,他们对葬礼也非常重视,有时会放下农活去参加葬礼,所以,在考虑农地投资时,要对宗教有所关注。另外,重视新技术使用,如信用卡、手机支付工资与传统支付方式(现金)的冲突等。充分考虑农地投资中的农、牧、鱼(水产养殖)的冲突,如坦桑尼亚的马赛牧民与农耕者的冲突。

  密切关注政府政策走向,遇到问题及时沟通。马古富力总统上任以来,在税务、移民、资源、环境等领域频频重拳出击,对违法违规者予以重罚。2017年7月18日,坦桑尼亚总统府办公室撤销了国家环境委员会董事会7名成员的职务,另有4名高级官员被停职接受调查,原因是他们受贿和渎职。2018年1月4日,坦桑尼亚中央银行首次关闭了5家商业银行;2018年1月20日,坦总理马加里瓦视察本达县时,申明为了保护小农的权益,对“白金”棉花种植的“合同农业”予以禁止。自2019年6月1日起坦桑尼亚全面禁止使用塑料袋。自2017年4月份开始,坦桑尼亚剑麻协会加强了对剑麻纤维出口品质控制的力度,未经其检测检验,禁止出口。2020年6月初,总理马贾利瓦视察坦桑尼亚剑麻主产区坦噶省,也听取了滨海省省长EVARIST NDIKILO 的汇报,政府将收回闲置未开发的剑麻农场土地分配给附近农民、或提供给有能力发展剑麻产业的投资者。

  近几年来,随着电子政务的应用,坦桑尼亚政府监管能力获得空前提升,对由公司登记注册局颁发的公司登记证年检愈来愈规范。依照坦桑尼亚新规,公司购买柴油需资格证,办理资格证需提交申请理由、公司注册登记证、土地、环评许可、消防、税务、注册工程师绘图等文件后,经审核通过、并缴纳一定费用方可获取。而这些新规新政也影响土地的开发成本与开发速度。主动收集、及时了解坦桑尼亚政府政策走向,为项目依规合法运行提供决策依据。

  编辑 | 张梅

  设计 | 大米

  本文刊于《中国投资》2020年8月号。版权所有,侵权必究。欢迎个人分享,媒体转载请回复本微信号获得许可。

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